Gutachterausschuss des Landratsamts

Wie bereits angekündigt habe ich den Gutachterausschuss des Landratsamts Landsberg um eine weiteres Gutachten gebeten.

Das Gutachten wird dabei von einem von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt und von zwei weiteren Mitarbeitern des Landratsamts bestätigt bzw. unterschrieben.

Der Gutachter benötigt dazu aller Unterlagen zur Immobilie und einen Begehungstermin um sich einen Eindruck vom aktuellen Zustand der Immobilie zu verschaffen. Zur Wertermittlung erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren übersandt.

Links

 

Beratungstermin beim RA für Erb- und Schenkungsrecht

(30.10.17)

Neben der finanzielle Einschränkung, die mein Kinder in den nächsten Jahren erbringen müssen ist das schlimmere für mich die fehlende Akzeptanz der Ungleichbehandlung. Wenn meine Eltern sagen würden, wir konnten dir nur einen Bruchteil geben, weil …, könnte ich das Geschehene vielleicht mit der Zeit verarbeiten. Aber die Behauptung, beide Kinder (K1 und K2) hätten annähernd gleich viel bekommen macht das Geschehene nur schwer verdaubar.

Um so mehr freute es mich, dass sich meine Eltern bereit erklärten am 30.10.17 an einem gemeinsamen Gespräch bei Becker und Partner (Rechtsanwaltskanzlei) teilzunehmen. Ziel war nicht, einen Verstoß gegen Treu und Glauben zu diskutieren, ich möchte hier klar stellen, dass meine Eltern mit Ihrem Geld machen können, was Sie wollen. Auf diese Aussage legt ja K2 höchsten Wert. Ich möchte ergänzen, sie sollten dabei auch wissen, was sie tun.

Im Kern ging es bei dem Gespräch um die zentrale Aussage des Gutachtens von RA Schnarr „Zusammengefasst dürfen wir Ihnen also mitteilen, dass Ihre Tochter unter rechtlichen Gesichtspunkten in deutlich größerem Umfang begünstigt worden ist als Ihr Sohn“. Gemäß seiner Berechnung, basierend auf dem Gutachten des Geschäftspartners und Bekannten meiner Schwester, beträgt die Schenkung an mich maximal 165 T€. Der tatsächliche Wert ist nochmal deutlich niedriger. Mein Wunsch war es hier durch eine Beratung / Mediation zumindest Verständnis für die Fakten zu schaffen.

Der Anwalt ging mehrfach auf die Argumente meiner Eltern ein. Er versuchte Ihnen klar zu machen, dass auch wenn das Gutachten des Freundes von N. (aus dem Jahr 2016) zu niedrig ist und das Haus  mehr Wert als dort Ausgewiesen wäre (also z.B. 450 oder  500 T€ statt 416 T€). Der Schenkungsbetrag an mich abzüglich Wohnrecht, abzüglich der von mir geleisteten 120 T€ die 200 T€ Grenze nie überschreiten kann. Auch das Thema Schenkung an meine Schwester ohne Notar und ohne Rechtsberatung wurde kritisch hinterfragt.

Mir wurde jedoch schnell klar, dass es meine Mutter als Affront sah das mein Anwalt versuchte ihr zu erzählen, was einen fairen Ausgleich ausmacht. Immerhin wurde sie ja scheinbar in der Vergangenheit gut informiert, was die Aufteilung des Erbes zwischen K1 und K2 angeht. Leider nicht von einem Anwalt.

Herr Schnarr hatte so keine Chance meinen Eltern auch nur ansatzweise zu erklären was die Fakten sind. Sie waren nach wie vor fest der Überzeugung das es eine faire 50:50 Teilungen gab. Meine Mutter wiederholte mehrmals gegenüber Herrn Schnarr, der Marktwert ihres Hauses sei 600-700T€. Damit wäre die Wertminderung durch das Wohnrecht locker abgefedert.

Nach ca. 40 Minuten fing mein Vater plötzlich an zu schreien, ob ich denn kein Verständnis für ihn hätte. Immerhin sei es ihm auch nicht leicht gefallen nach so vielen Jahren die Wohnung zu verkaufen. Schließlich hat er jetzt ja kein Geld und keine Mieteinnahme mehr. Ich war in diesem Moment so perplex, das ich gar nicht wusste wie ich reagieren soll. Wie innerlich zerrissen mein Vater tatsächlich die ganze Zeit war, erkannte ich erst, als er ca. zwei Monate später einen Herzinfarkt erlitt.

Wir haben dann nach 45 ergebnislosen Minuten das Gespräch und den Kontakt abgebrochen.

Herr Schnarr empfahl, da laut meiner Mutter scheinbar alle bisherigen Gutachten falsch waren, den Gutachterausschuss des Landratsamtes Landsberg einzuschalten. Also im Prinzip genau dass, um das ich meine Schwester schon vor einem Jahr gebeten habe. Ich werde das auch tun, um in einem weiteren aktuellen neutralen Gutachten die Höhe des Schenkungsbetrages an mich bestimmen zu lassen. Zumindest ich selbst habe dann abschließende Gewissheit.

Letztlich ist es Spekulation warum dem so war, aber bei mir Entstand der Eindruck, dass meine Eltern weder meinen Argumenten noch den Argumenten eines Fachanwalts für Erbrecht zugänglich waren.

Das ganz in Kürze

  • Das Gespräch brachte keine gemeinsame Sichtweise
  • Mein Vater beschwert sich, dass sein Geld weg ist und er keine Mieteinnahmen mehr hat
  • Zwei Monate später erleidete er einen Herzinfarkt
  • Ich tilge jeden Monat 500 €

Links

 

Wie alles begann

Meine Eltern besaßen 2016 ein Haus zur Eigennutzung (Fertighaus aus den 70er Jahren) und eine 3-Zimmerwohnung (ca. 70 qm), welche Sie vermieteten um ihre Rente aufzubessern.

Mitte 2016 erhielt mein Vater innerhalb von nur 2 Jahren schon wieder eine Kündigung des Mieters. Meinem Vater wurde die Betreuung der Wohnung mit der Zeit zu viel. Schon bei vorherigen Suchen nach Nachmietern habe ich (K1= Kind1) ihn unterstützt (Inserate, Besichtigungstermine). Da meine Eltern zusätzlich seit einiger Zeit überlegten eine Schenkung an ihre beiden Kinder (mich und K2=Kind2) vorzunehmen kam die Idee auf, die Wohnung zu veräußern.

Nach einigem Überlegen bat mein Vater mich, die Wohnung im Auftrag meiner Eltern zu verkaufen. Mein Cousin warnte mich allerdings  vor dem Verkauf, da er in seinem beruflichen Umfeld (Makler) häufig erlebt hatte, dass der Verkaufserlös andere Wege als vereinbart gehen kann. Da mir meine Eltern aber mehrfach versichert hatten, dass es eine für beide Kinder gerechte Erb- bzw. Schenkungsregelung geben wird machte ich mir über seine Warnung weniger Gedanken. Ich bin mir auch sicher, dass zu diesem Zeitpunkt meine Eltern eine gerechte Aufteilung wollten. Mir war auch klar, dass das nicht unbedingt 50:50 bedeuten muss. Trotzdem habe ich meinen Eltern vertraut und habe fest daran geglaubt, dass wir gemeinsam einen fairen und gerechten Ausgleich erzielen.

Aber wer rechnet schon mit dem Schlimmsten.

Schließlich habe ich für den Verkauf der Wohnung auch einen guten Preis i.H.v. 230 T€ erzielt.

Im Anschluss schlug mein Vater vor, den Verkaufserlös zwischen K2 und mir aufzuteilen. Konkret machte er folgenden Vorschlag

  • 130 T€ für K2 als Schenkung
  • 100 T€ für mich als Schenkung

Ich habe dem Vorschlag sofort zugestimmt. K2 war damit jedoch nicht Einverstanden. K2 sagte meinen Eltern, mit so wenig Geld kann es nichts anfangen.

Um den Schenkungsbetrag für K2 zu erhöhen spielten meine Eltern mit dem Gedanken, mir ihr Haus zu überlassen und K2 ein Geldgeschenk zu machen. Ob und wie genau das ausgestaltet werden sollte stand zu diesem Zeitpunkt (Ende 2016) noch nicht fest. Daraufhin habe ich vorgeschlagen einen Beratungstermin zu vereinbaren oder zu einem Notar zu gehen um zu überlegen, welche Möglichkeiten es gibt eine faire Lösung zu erreichen oder zumindest einen fairen Erbschafts- oder Schenkungsvertrag aufzusetzen. Wir hatten sogar schon für Dezember 2016 einen Termin zu einem Beratungsgespräch bei den Notaren Rapp und Regensburger in Landsberg vereinbart. Dieser Termin wurde jedoch eine Woche vorher von meiner Mutter abgesagt. Im gleichen Zug kam verstärkt die Forderung nach einem eigenen Haus für K2 auf. Der von mir vorgebrachte Vorschlag, eine Wohnung zu kaufen wurden als zu klein abgelehnt; ein Hauskauf in einer günstigeren Ortschaft wurde ebenfalls von meiner Mutter abgelehnt. Die warnenden Worte meines Cousins im Hinterkopf habe ich danach meine Mutter bei so gut wie jedem Besuch gebeten, nichts ohne vorherige Beratung durch einen Anwalt oder Notar in die Wege zu leiten.

Als ich im vom 20.05.2017 bis 27.05.2017 mit meinen Kindern im Campingurlaub in Italien war erhielt ich die Nachricht, dass K2 ein Haus in zum Preis von 480 T€ kaufen möchte und ich im Gegenzug das Haus meiner Eltern erhalten sollte (mit lebenslangem Wohnrecht für meine Eltern). Dazu sollte ich nur noch 120T€ an K2 überweisen. Wer basierend auf welcher Grundlage diesen Betrag ermittelt hat blieb völlig im Dunkeln. Seltsamerweise wurde mein Vater vorgeschickt, mir diese Mitteilung telefonisch zu überbringen. Offensichtlich war das Ganze aber nicht seine Idee . Er konnte mir damals am Telefon nicht mal genau sagen um was es ging und für was ich denn nun 120T€ zahlen sollte. Durch Mailverkehr mit K2 ergab sich, dass ich 120T€ an K2 überweisen soll. Im Nachgang würde ich das Elternhauses überschrieben bekommen. Da mir überhaupt nicht klar war, wie sich diese 120T€ zusammensetzen, habe ich K2 schriftlich gebeten, doch aufgrund der komplexen Situation zunächst ein Gutachten anfertigen zu lassen um den Schenkungsbetrag überhaupt bestimmen zu können, insbesondere wegen der Bewertung des Wohnrechts meiner Eltern.

Daraufhin bekam ich folgende Mail von K2 (vom 22.05.17 11:45).

K2 wies in seiner Mail vom 22.05.17 lediglich daraufhin, dass das Haus (meiner Eltern) bereits bewertet wurde.  Damit war eine Marktpreisermittlung gemeint, die ein Geschäftspartner von K2 (ein Fachmakler für Erbschaftsimmobilien) 2016 durchgeführt hatte. Mir waren die Inhalte dieses Gutachtens bis dato unbekannt. Es hieß nur, dass Haus meiner Eltern wäre laut diesem Dokument 450.000 € Wert, was sich später neben vielen anderen Dingen auch als nicht zutreffend herausstellte.

Ich habe deshalb noch mehrfach erfolglos schriftlich und mündlich gebeten, einen Erbschafts- bzw. Schenkungsvertrag aufzusetzen und alles sauber bewerten zu lassen.

Die Aussage, dass ich ohne die Gegenleistung zu kennen angeblich meiner Mutter versichert hätte K2 120 T€ zu überweisen war und ist mir völlig unerklärlich. Weder ich noch meine Frau können sich an eine derart absurde Zusage (ohne Bestimmung des Schenkungswertes) erinnern.

Da ich ohne eine korrekte Bewertungs- oder Vertragsgrundlage, die alle Aspekte der Schenkung einbezieht weder das Dokument von K2 unterschreiben, noch ihr 120 T€ überweisen wollte, bat ich darum zu warten bis ich in einer Woche wieder zurück zu Hause bin und wir eine ordentliche Bewertung der Schenkung durchführen können um die Ausgleichszahlung korrekt bemessen zu können. Daraufhin teilte mir meine Mutter zwei Tage später telefonisch mit, dass ich mir keine Sorgen machen muss, ein Freund  streckt jetzt 100 T€ vor.

Zusehens verunsichert von dem was gerade in meiner Familie passiert habe ich einen Anwalt gefragt, wie ich mit der Situation umgehen soll. Hier seine Antwort.

"Sie sollten demnach auf keinen Fall irgendwas unterschreiben. Nur mit eigener anwaltlicher Beratung (nicht der Notar) sollten sie in diesem Fall irgendwelche rechtlichen Erklärungen abgeben.  [...]  Das Gute ist, dass das Haus wie das sonstige Vermögen auch ihrem Vater gehören. Sie sollten (sofern es möglich ist) in Erwägung ziehen ihn miteinzubinden."

Da ich die Höhe der Ausgleichszahlung noch immer nicht Nachvollziehen konnte, habe ich in der ersten Juniwoche meinen Vater angerufen und gebeten den Betrag zu reduzieren. Woraufhin er mit meiner Mutter und K2 redete, ob die 120T€ nicht doch etwas ungerecht wären. Das Ergebnis war, das bei plötzlich weitere Forderungen auftauchten, wie dass ich bei der Überlassung des Elternhauses auch noch ein Vorkaufsrecht für K2 im Grundbuch akzeptieren soll. Dank des vehementen Einspruchs meines Vaters kam es jedoch nicht auch noch dazu.

Um das Rechtsgeschäft für alle Seiten (auch für meine Eltern abzusichern) habe ich mehrfach gebeten, die Schenkungen durch einen Notar durchzuführen zu lassen. Das fand nicht statt.

Zu diesem Zeitpunkt hatte ich die Hoffnung aufgegeben, eine faire Lösung zu erzielen. Auf Rat meines Cousins (der leider schon mal Recht hatte mit der Einschätzung der Situation in meiner Familie) fokussierte ich mich darauf, zu verhindern, dass mein Elternhaus (anteilig) auch noch in die Hände von K2 fällt. Dies wäre der de jure Zustand gewesen, wenn der Überlassungsvertrag zwischen mir und meinen Eltern z.B. aufgrund von Unstimmigkeiten über die Höhe der Ausgleichszahlungen gescheitert wäre. Die Stimmung war zu diesem Zeitpunkt schon mehr als eisig, geprägt von Halbwissen und Falschinformationen.

Am 10.06.2017 traf ich meinen Vater bei seinen Freunden. Bei diesem Treffen war auch ein pensionierten Rechtsanwalt anwesend, der die Geschichte mit der Schenkung an K2 scheinbar schon seit mehreren Monaten verfolgt. Wie ich an diesem Abend erfahren habe, hat er meinem Vater von Anfang an von dieser Transaktion abgeraten hat. Selbst an diesem Tag sagte er noch „Die Transaktion sofort abblasen“. Diesen Satz werde ich nie vergessen. Für ihn war das ganze Vorgehen nicht nachvollziehbar, insbesondere, dass die Schenkung an K2 ohne Notar und ohne anwaltliche Beratung durchgeführt werden sollte. Einzig basierend auf einer Marktpreisermittlung deren Wert im Nachgang um 150.000 Euro erhöht wurde, und in der die massive Wertminderung der Schenkung an mich aufgrund des lebenslangen Wohnrechts für meine Eltern nicht berücksichtigt wurde.

Die massive Wertminderung durch das Wohnrecht war K2 bekannt, wenn nicht durch den Fachmakler für Erbschaftsimmobilien dann spätestens zu diesem Zeitpunkt durch einen entsprechenden Hinweis.

In der Folgewoche wurde von K2 der Kaufvertrag unterschrieben und die einseitige Schenkung durch meine Eltern durchgeführt.

D.h. die Schenkung an K2 fand ohne Beratung, ohne Anwalt, ohne Notar und ohne irgendwas verwertbar schriftliches statt. Meine Eltern haben weder eine Vormerkung im Grundbucheintrag von K2 noch sonst irgendwelche Gegenleistungen (wie z.B. Tilgungszahlungen, Verpflichtung auf Pflege im Alter etc.) erhalten. Insbesondere hat K2 keine Verzichtserklärung auf das Restvermögen meiner Eltern abgegeben.

Gemäß o.g. Mail vom 22.05.17 beträgt die Kaufsumme für das Haus von K2 480 T€. Diese wurden wie folgt erbracht:

  • 230 T€ Verkauf der elterlichen Wohnung
  • 100 T€ geliehen vom Freund der Mutter
  • 80-120 T€ aus Ersparnissen von K2 und/oder meiner Mutter

Nachdem K2 den Hauskauf durchgeführt hatte, ging es um die Ausgleichszahlung i.H.v. 120 T€. Im Gegenzug sollte ich dann das Haus meiner Eltern überlassen bekommen und meine Eltern sollten ein lebenslanges mietzinsfreies Wohnrecht in Ihrem Haus erhalten.

Als mir die Marktpreisermittlung für das Elternhaus dann am 16.6.17 vorgelegt wurde, bezifferte sie das Haus meiner Eltern lediglich auf einen Marktwert i. H. v. 415 T€. Wie oben schon erwähnt fehlte in dieser Marktpreisermittlung die Anrechnung der Wertminderung durch das geplante Wohnrecht. Ich erklärte, dass mir nach wie vor nicht klar ist, wie sich die 120T€ zusammensetzen sollten. Mir wurde dann von meiner Mutter erklärt, warum ich 120 T€ bezahlen soll.

Aus irgendeinem Grund kam meine Mutter zu dem Schluss, dass ein Marktwertgutachten nicht den am freien Markt erzielbaren Preis abschätzt sondern irgendeinen anderen viel niedrigeren Wert (als den Marktwert), und dass das Haus meiner Eltern demnach 600-700T€ Wert ist. Meine Mutter hat also wie folgt gerechnet ca. 700 T€ für mich – 400 T€ für K2 macht eine Differenz von 300 T€. Die Hälfte davon sind 150 T€, mit 120 T€ als „Ausgleichzahlung“ im Rahmen des Überlassungsvertrages käme ich also sehr günstig weg. Die 415 T€ im Gutachten waren laut Aussage meiner Mutter nur der Preis zu dem man das Haus an ein eigenes Kind weitergeben würde.

Das mit 700 T€ ein 40 Jahre alte Fertighaus (Holzständerbauweise), um 50% mehr Wert wäre als das ca. 20 Jahre alte Massivhaus von K2 in 5km Entfernung kam zu diesem Zeitpunkt meiner Mutter nicht komisch vor.

Um meinen Eltern endlich den Sachverhalt objektiv schildern zu können, habe ich im August 2018 den Wert der Schenkung durch einen Spezialisten für Erbrecht (RA Sascha Schnarr, Kanzlei Becker & Partner in Landsberg) bewerten lassen. Er kam dabei zu folgendem Ergebnis.

Zusammengefasst dürfen wir Ihnen also mitteilen, dass K2 unter rechtlichen Gesichtspunkten in deutlich größerem Umfang begünstigt worden ist als Ihr Sohn. 

Soweit hierzu noch Rückragen bestehen, so können Sie sich gerne an den Unterzeichner wenden.

Der Wert der Schenkung an mich (K1) liegt aufgrund des lebenslangen Wohnrechts bei ungefähr 20 T€ mehr als bei einem ordentlichen Testament im Enterbungsfall als Pflichtteil für mich übriggeblieben wäre.  Zusätzlich trage ich das Risiko die Kosten im Pflegefall für meine Eltern tragen zu müssen. Die hierfür vorgesehenen Altersvorsorge wurde verschenkt. 

Auf die Frage womit ich es verdient habe, dass ich de facto enterbt wurde habe ich bis heute keine Antwort erhalten.

Am 26.10.17 bekam ich von meiner Bank die Bestätigung, dass die Vollauszahlung des Darlehens i.H.v. 120T€ veranlasst wurde.

Am 30.10.17 gab es noch ein Beratungsgespräch in dem Herr RA Schnarr versuchte meinen Eltern die Situation zu schildern und zwischen uns zu vermitteln.

Das ganz in Kürze

  • Ende 2016 wollten meine Eltern, da bin ich mir ganz sicher, dass jedes Kind annähernd gleich viel bekommt. Meine Mutter hat das beiden Kindern auch mehrfach zugesichert.
  • 2017 hat K2 mit nicht mal 40 Jahren ein Haus im Wesentlichen als Geschenk erhalten.
  • Ich darf bis zum Ableben meiner Eltern mit monatlich 500€ die 120 T€ abzahlen, mit der das Haus von K2 gekauft wurde und wohne weiterhin in Miete.
  • Die beiden Immobilien die meine Eltern als Altersvorsorge (anstatt einer Pflegeversicherung) hatten gehören meinen Eltern nicht mehr.
  • K2 hat mindestens 350 T€ erhalten. Ich gemäß Gutachten des LRA Landsberg 120 T€.

Weitere Dokumente

Links