Wohnrecht auf Lebenszeit Vor- und Nachteile

Früher kam ein lebenslanges Wohnrecht vor allem in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht (Wohnungsrecht im § 1093 BGB) für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Durch die massive Wertminderung durch das lebenslange Wohnrecht ist der Schenkungsbetrag deutliche geringere (meist 50%) des Betrages im Erbfall und man kann dadurch geschickt die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer umgehen.

Warum im normalerweise eine Schenkung mit Wohnrecht keinen Sinn macht

Allerdings gilt in Deutschland ein Freibetrag bei der Erbschaft von 400.000 Euro. Wohlgemerkt pro Erbfall. Der Erbfall tritt bei Tod des ersten Elternteils und bei Tod des zweiten Elternteils ein. D.h. als Kind hat man was das Erbe der Eltern angeht zweimal 400.000 Euro Steuerfrei. eine Summe die wohl bei 95% der Deutschen ausreicht.

Bleibt man unter diesem Betrag macht eine Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht eigentlich keinen Sinn, da es für den Beschenkten mit diversen Nachteilen verbunden ist. Haftung für Immobilie, oder für Schäden die Dritten durch unsachgemäße Nutzung der Immobilie entstehen, Risiko der Wertminderung (bei Strukturschwachen Regionen), Verfall der Immobilie, Mögliche Kosten der Gemeinde. Je nach Ausgestaltung des Notarvertrags kann noch eine Reihe weitere Nachteile dazukommen.

Wann macht es bei Erbe unter 800.000 Euro doch Sinn (Schutz vor Erbschleichern)

Eine Ausnahme warum es dennoch Sinn machen kann eine Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit zu übertragen, ist wenn die Gefahr besteht dass Erbschleicher im Hintergrund agieren oder es absehbar ist, dass bereits beschenkte Geschwister in Zukunft noch weitere Vermögensforderungen an die (gutgläubigen) Eltern stellen. Durch eine Schenkung mit Wohnrecht kann man einen Teil des Erbes dem Markt der Erbschleicher entziehen.

Lebenslanges Wohnrecht an Dritte veräußern

Innerhalb einer Familie erfolg der Übertrag einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit i.d.R. in Form einer Schenkung. In letzter Zeit findet man aber auch vermehrt Angebote in dein einschlägigen Immbilienportalen, bei denen die Inhaber ihre Immobilie mit Wohnrecht an dritte Veräußern wollen. Eine Gute Sache für die Immobilieninhaber, wenn man sich z.B. in der Rente vom geschaffenen Vermögen etwas gönnen möchte, aber nicht aus der Immobilie ausziehen will (Reisen, neues Auto, Neue Möbel, Ferienwohnung etc.). Man entgeht dadurch jeglichem Risiko des Mietmarktes.

Vorteile und Risiken des Käufers

Wenn man sich dabei z.B. auf die Zahlung eines angemessenen Mietzinses einigt kann für den Käufer daraus sogar ein Steuersparmodell entstehen. Richtlinie sind hier, das mindestens 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden muss. Geht man darunter, kann es passieren, dass das Finanzamt nicht mitspielt, weil keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist. Ohne Mietzins muss der Käufer genau kalkulieren, ob sich das Investment trotz der Niedrigzinsen für ihn rentiert. Da man nie weiß, wie lange ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht besteht handelt es sich dabei genau betrachtet um eine Art Glücksspiel, von welchem ich jeder Privatperson abraten möchte. Hinzu kommen Risiken aus Pflichten eines Immobilieninhabers (siehe oben). Daher machen derartige Investments IMHO nur für Investoren oder Unternehmen Sinn, die bei diesem Glücksspiele eine breite Streuung durch viele Investments erreichen.

Vom lebenslangen Wohnrecht ist das lebenslange Nießbrauchrecht zu unterscheiden. Bei diesem sichern sich die Inhaber des Nießbrauchs das Recht zu jeglichen Ertrag aus der Immobilie selbst zu erzielen. D.h. die Nießbrauchinhaber kann z.B. auch ausziehen, die Immobilie vermieten und die Einkünfte aus Vermietung selbst behalten. Von letzterem kann ich jedem Käufer nur abraten. Da völlig unvorhersehbar ist was die Eigentümer vor haben oder was passiert wenn die Eigentümer z.B. im Alter unter eine Vormundschaft gestellt werden.

 Wie sicher ist das lebenslange Wohnrecht (Grundbucheintrag)?

Egal ob Nießbrauch oder Wohnrecht, beides muss in Deutschland zwingend durch einen Notar im Grundbuch verankert werden.
Wird Die Immobilie jedoch verkauft, ist in der Regel eine Finanzierung notwendig. Bei einem Immobilien Kredit benötigt eine Bank als Sicherheit ebenfalls einen Grundbuch Eintrag. Für die Bank ist die Sicherheit jedoch nicht viel Wert, wenn auf dem Grundstück noch ein Wohnrecht eingetragen ist. Denn die Bank kann dann nicht ohne Weiteres die Zwangsvollstreckung betreiben.

Die Banken verlangen daher, dass der Käufer mit dem Wohnrechtsinhaber einen sogenannten Rangrücktritt vereinbart. Ein Rangrücktritt hat für den Inhaber des Wohnrechts zur Folge, dass sein lebenslanges Wohnrecht gefährdet ist. Stellt der Käufer die Tilgung des Darlehens ein, wird die Bank das Grundstück zwangsversteigern. Der Berechtigte des Wohnrechts muss dann aus der Immobilie ausziehen. Sein Wohnrecht ist dann also nichts mehr wert, er verliert seine Wohnung.

Das ist ein weitere Grund, warum es innerhalb einer Familie keinen Sinn macht einem Kind eine Immobilie mit Lebenslangem Wohnrecht „zur verkaufen“. Insbesondere wenn das Kind dazu einen Kredit aufnehmen muss.

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Schweizer Vereinigung gegen Erbschleicherei

Am 09.10.19 bekam ich Post von Herrn Boller von Der Schweizer Vereinigung gegen Erbschleicherei. Er wurde auf meinen kleinen Blog aufmerksam. Über einen kleinen Verlag buchtaube.ch unterstützt er Betroffene bei der Aufarbeitung ihrer Erbschaftsgeschichte. Nach dem Motto:

„Schreiben heisst,
sich mit Themen auseinandersetzen,
die einem ernsthaft beschäftigen.“
(Tim Parks)

Sowei mich mit einem ganzen Buch dem Thema zu widmen bin ich heute noch nicht. Auch wenn meine Erberfahrung wohl eher zu den Abenteuerlichen gehört. Herr Boller schenkte mir aber ein Exemplar seines Buches „Erbschleicherei – Untersuchung möglicher Tatmuster“. Dabei geht es um die These, dass wenn Erbschleicherei ein strukturiertes Verhalten aufweist, sie auch retrospektive nachweisbar (und präventiv unterbindbar) sein müsste.

Auf knappen 30 Seiten wird (in deutsch und englisch) auf das dahinterliegende Modell und mögliche Verbesserungen in der Gesetzgebung eingegangen.

Mein nächstes Buch wird wohl „Erbschleicher und sonstige Verwandte
(ISBN: 978-3-935246-16-1) werden.

Ganz nebenbei weiß ich nun auch, das der englische Fachbegriff für Erbschleicherei „Inheritance and Will Fraud“ lautet.

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Fairness Rätsel

Viele Menschen haben in intuitives Gefühl für Fairness. Häufig lässt uns dieses Gefühl jedoch im Stich und wir bevorzugen eine Person. Hier ein kleines Rätsel. Schafft ihr es ein faire Aufteilung zu erreichen? Fair soll hier heißen, jeder bekommt „wertmäßig“ das Gleiche.

3 Personen feiern eine Weihnachtsparty.

  • Person A bringt 5 Plätzchen.
  • Person B bringt 3 Plätzchen.
  • Person C war es in der Vorweihnachtszeit zu stressig . Sie bringt 8 Euro.

Alle drei Personen A, B und C möchten eine faire Aufteilung erreichen.

  • Sie möchten die Plätzchen so aufteilen, dass jeder die gleiche Menge bekommt.
  • Nach dem Plätzchenessen möchte Person C seine 8 Euro fair zwischen A und B aufteilen.

Wieviel muss Person C für eine faire Aufteilung an A und B zahlen?

Für die Lösung nach unten Scrollen.

Person A bekommt 5 Euro und Person B bekommt 3 Euro? Das wäre ja naheliegend, denn jedes Plätzchen würde dann 1 € kosten, und wir haben welch Zufall genau 8 Euro.

Aber das ist nicht die faire Aufteilung. Das wäre „bezahlen“, wenn C in ein Geschäft geht und 8 Plätzchen kauft um Sie alleine zu Essen.

Aber hier geht es nicht um kaufen, es geht um teilen. Die faire Aufteilung ist Person A bekommt 1 Euro und Person B bekommt 7 Euro. Doch warum ist das so?

Ersichtlich wird es, wenn wir jedes Plätzchen in drei Stücke brechen und diese aufteilen. Das gibt insgesamt 24 Plätzchen-Stücke.

Nun teilen wir diese Stücke auf, dass jeder 24/3 = 8 Stücke bekommt. Wir sehen nun, dass Person A 7 Stücke an C gibt und Person B lediglich 1 Stück an C gibt.

In Summe erhält Person C also 8 Stücke (was 2 ganzen und einem 2/3 Plätzchen entspricht). Dementsprechend sollte Person C seine 8 Euro wie folgt aufteilen.

  • 7 Euro an Person A
  • 1 Euro an Person B

Solltet ihr das Rätsel korrekt gelöst haben Respekt. In jedem Fall zeigt es jedoch, dass die Welt nicht immer so einfach ist wie man auf den ersten Blick glauben mag. Wenn wir nun zum Thema Schenkungen oder Erben kommen, das ja noch viel komplexer als unser einfaches Plätzchenbeispiel ist erkannt man, dass man unbedingt einen Spezialisten (z.B. Fachanwalt für Erbrecht) zu Rate ziehen sollte um auch im echten Leben einen fairen Ausgleich zu erreichen.

Insbesondere wenn noch so komplexe Dinge wie Wohnrecht etc. im Spiel sind. Mit Beratung durch einen Fachanwalt wäre meine Familie nicht zerbrochen.

Fairness und Gerechtigkeit

Ich habe mich in den letzte beiden Jahren viel im Freundeskreis über das Thema erben ausgetauscht. Es gibt hier auch viel positives zu Berichten. Auf diesem Eintrag möchte ich mit der Zeit ein paar gute Beispiele sammeln.

Ein Positives Beispiel

Ein positives Beispiel, das mich hier besonders berührt hat war bei einem Freund, dessen Schwester finanziell deutlich schlechter gestellt war als er. Er sagt sein Eltern waren immer fair und haben jedem Kind das gleiche gegeben. Besonders herausstechend war das folgende Beispiel. Die Eltern haben ihrer Tochter ein Auto finanziert, da die Tochter es sich selbst nicht leisten konnte. Über die gesamte Finanzierungsdauer überwiesen die Eltern exakt den gleichen Betrag auch ihrem Sohn. Obwohl dieser weder das Geld brauchte noch danach gefragt hatte. Das ist nun einige Jahre her. Die Leser können sich selbst überlegen, wie es aktuell um das Zusammenleben und Miteinander in dieser Familie bestellt ist.

Mein Rat für Erben und Erblasser

Ich beginne mit einem Zitat aus einem sehr guten Spiegel-Artikel zum Thema erben:  „Wenn man mit Anwälten für Erbrecht und Notaren spricht, merkt man schnell, dass sie den Glauben daran verloren haben, dass das Erben je einfach werden könnte. Die meisten sagen, dass die Menschen eben so seien, wie sie sind.

    • Gierig.
    • Rachsüchtig.
  • Irrational.“

Ich glaube einen generischen Rat zum Erben ist schwer. Es hängt davon ab, ob man das Gefühl hat dass alle potenziellen Erben fair spielen oder nicht. Generell wird es ein komplexes und kompliziertes Thema wenn eine Schenkung zu Lebzeiten im Spiel ist.

In meinem Fall wurde sich auf die Beratung durch einen EBZ‐qualifizierte Immobilienmakler im Bereich Erbschaftsimmobilien berufen. Was diese Qualifizierung tatsächlich Wert ist, und ob diese Beratung überhaupt stattgefunden hat kann ich mangels persönlichem Kontakt zu dieser Person nicht sagen.

Ergänzung vom 14.01.2019: Durch den o.g. Immobilienmakler hat damals keine Beratung stattgefunden. Er erscheint mir sehr Kompetent und ist gerade dabei meiner Familie zu helfen eine Lösung zu finden.

Bei einem „normalen“ Testament gilt die Regel KISS (keep ist short and simple). Ich würde nach meiner Erfahrung 2017 etwas wie das folgende formulieren. Mein gesamter materieller Wert soll verkauft werden. Jeder Erbe soll gemäß des gesetzlichen Anspruchs ausbezahlt werden. Sollte es einige Kleinigkeiten geben die ich einem bestimmten Erben zuteilen möchte würde ich dies explizit aufführen, aber sicherstellen das jeder Erbe etwas gleichwertiges bekommt.

Explizite Regelungen bzgl. wertvollerer Güter wie z.B. K1 bekommt die Wohnung, K2 das Auto und meine Wertpapier etc. würde ich nicht machen, dass kann zu bösem Blut führen und die Familie dauerhaft schädigen. Wer weiß was das eine oder andere zum Todeszeitpunkt wert ist.

Wenn man unbedingt jemanden enterben will ist die Schenkung erste Wahl, denn in Deutschland steht allen Söhnen und Töchtern die Hälfte des gesetzlichen Erbteils als sogenannter Pflichtteil zu, ob der Erblasser will oder nicht.  Es muss schon Schlimmes vorgefallen sein, damit der Erblasser einem Blutsverwandten den Pflichtteil entziehen kann. Schlimm ist, wenn das Kind versucht hat, die Eltern umzubringen. Vernachlässigung oder eine Ohrfeige reichen nicht. Dazu gibt es überraschend viele Anbieter und Berater im Internet. Ich rate davon egal was passiert ist ab.

Aufgrund der Komplexität einer Schenkung zu Lebzeiten (mit Wohnrecht) kann es wie im in diesem Blog geschilderten Fall durch eine nicht professionell begleitete Schenkung eben auch zu einer (versehentlichen) Enterbung kommen.

Dabei ist meist noch gar nicht absehbar, welche Auswirkungen eine Schenkung im Falle einer Pflege der Eltern haben wird. Auch das sollte IMHO im Rahmen einer fairen Schenkung mitgeregelt werden. Z. B. Das Kind das die Schenkung erhält soll später auch die Pflegekosten tragen und nicht das enterbte Kind (z.B. aufgrund der Einkommensverhältnisse).

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Gutachterausschuss des Landratsamts

Wie bereits angekündigt habe ich den Gutachterausschuss des Landratsamts Landsberg um eine weiteres Gutachten gebeten.

Das Gutachten wird dabei von einem von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt und von zwei weiteren Mitarbeitern des Landratsamts bestätigt bzw. unterschrieben.

Der Gutachter benötigt dazu aller Unterlagen zur Immobilie und einen Begehungstermin um sich einen Eindruck vom aktuellen Zustand der Immobilie zu verschaffen. Zur Wertermittlung erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren übersandt.

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