Das Ergebnis aus dem Vermittlungsversuch des Fachmaklers für Erbschaftsimmobilien

Nach dem 18.01.19 fanden noch diverse Gespräche statt. Auch meine Schwester wurde einbezogen. Am 28.02.19 erhielt ich dann ohne Vorwarnung (Telefonat, Rückfrage oder ähnliches) folgenden Brief von dem Fachmakler für Erbschaftsimmobilien.

Was ich nicht verstehe, warum diese Mail an meine Schwester und mich adressiert war, aber nicht an meine Eltern. Für mich war wieder erschreckend zu erkennen, wie nachdem meine Schwester involviert wurde, alle Vorgespräche nichts mehr Wert waren und jeglicher Einigungswille im Klo heruntergespült wurde.

Meine Freunde sagen das wäre klar. Es gibt nur eine Person die massiv von dem Streit zwischen mir und meinen Eltern profitiert, und diese Person hat scheinbar keinerlei Interesse an einer Versöhnung.

Der erneute Versuch meines Vaters etwas Fairness herzustellen.

Zum Jahreswechsel 2018/2019 gab ich mich mit dem besten Freund meines Vaters und meiner Tante (die Schwester meiner Mutter) unterhalten. Sie konnten sich nicht erklären, wie es zu so einer unfairen Aufteilung kommen konnte. Insbesondere da meine Mutter immer wieder unter Zeugen sagte das Erbe solle 50:50 aufgeteilt werden.

Durch Vermittlung mit meiner Tante kam es dann tatsächlich zu einer vorläufigen Einigung mit meiner Vater, und dem Willen nach einer fairen Lösung zu suchen. Welche wir in einer gemeinsamen Absichtserklärung niedergeschrieben und zu dritt (Tante, Vater und ich) unterschrieben haben.

Mir war es aber wichtig, das wir neben den in der Absichtserklärung identifizierten Lösungsalternativen (die eine Zusätzliche finanzielle Belastung meiner Eltern bedeutet hätten) noch weitere Lösungsalternativen besprechen. Dazu brauchten wir aber professionelle Hilfe.

Meine Vater und ich wollten deshalb eine dritte fachkundige Person einschalten. Ich fragte meinen Vater ob wir meinen Cousin (Immobilienmakler) dazu nehmen sollten. Das fand er keine so gute Idee, da meine Mutter vermuten würde mein Cousin ist parteiisch. Also nahm ich den Immobilienmakler und Fachmakler für Erbrecht dazu, der auch die erste Marktpreisschätzung vom Haus meiner Eltern durchgeführt hat (allerdings ohne Berücksichtigung der Wertminderung durch Wohnrecht).

Gespräch mit Eltern und Fachmakler für Erbrecht am 11.01.19

Meine Mutter sagte zu dem Fachmakler, mein Sohn fühlt sich benachteiligt und sie wollte immer, dass beide Kinder den gleichen Anteil bekommen.

Der Fachmakler stellte daraufhin die Frage in den Raum, ob meine Schwester denn dann bereit sei das zu viel erhaltene Geld (50.000‐80.000 Euro) an mich zurückzuzahlen.

Diese Frage konnte aber keiner bejahen. Der Fachmakler ließ erkennen, dass er über die schlechte Stimmung zwischen den Geschwistern
informiert ist und erläutert, dass ein Verkauf seiner Erfahrung nach meistens zu einer Befriedung der familiären Verhältnisse führt. Der Verkauf schafft Fakten, meist wird dadurch der Streit beigesetzt,
schließlich sind es ja Geschwister.

Während dieses Termins erläuterte der Fachmakler noch verschieden Modell wie so eine Verkauf aussehen könnte. Diese Vorschläger hat der Fachmakler in einem zweiten Termin am 18.01.19 vertieft. Dabei gab es viele interessante Varianten, die ich ggf. in einem eigenen Beitrag aufführen werde.

Mein Vater sagte er sei prinzipiell damit einverstanden, länger als 1-2 Jahr wollte er eh nich mehr in dem Haus bleiben. Wie er schon beim Gespräch bei meiner Tante deutlich gemacht hat, ist ihm nichts so wichtig wie eine faire Lösung. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit, dass meine Schwester das zu viel erhaltene Geld zurückzahlt eher gering. Also blieb um die von meiner Mutter mehrfach gewünschte 50:50 Aufteilung (annähernd) zu erreichen nur der Verkauf.

Das ganz in Kürze

  • Meine Vater will eine faire Lösung (siehe Absichtserklärung)
  • Meine Mutter wollte immer eine 50:50-Aufteilung (siehe Gesprächsprotokoll unten)
  • Der Fachanwalt für Immobilienrecht sagte zu meiner Mutter in diesem (50:50) Fall muss mir meine Schwester 50.000-80.000 Euro zurück zahlen
  • Ich war bereit beim Verkauf auf eine Gleichverteilung zu verzichten, um den Frieden zwischen mir und meiner Mutter wieder herzustellen.
  • Doch nachdem meine Schwester von den Gesprächen erfuhr kam alles anders. Alle Vorschläge wurden abgelehnt. Eine Versöhnung war nicht mehr gewünscht. Details dazu im nächsten Beitrag.

Links

Absichtserklärung von mir und meinem Vater um für etwas Fairness zu sorgen.

Gesprächsprotokoll vom 11.01.19

Fairness Rätsel

Viele Menschen haben in intuitives Gefühl für Fairness. Häufig lässt uns dieses Gefühl jedoch im Stich und wir bevorzugen eine Person. Hier ein kleines Rätsel. Schafft ihr es ein faire Aufteilung zu erreichen? Fair soll hier heißen, jeder bekommt „wertmäßig“ das Gleiche.

3 Personen feiern eine Weihnachtsparty.

  • Person A bringt 5 Plätzchen.
  • Person B bringt 3 Plätzchen.
  • Person C war es in der Vorweihnachtszeit zu stressig . Sie bringt 8 Euro.

Alle drei Personen A, B und C möchten eine faire Aufteilung erreichen.

  • Sie möchten die Plätzchen so aufteilen, dass jeder die gleiche Menge bekommt.
  • Nach dem Plätzchenessen möchte Person C seine 8 Euro fair zwischen A und B aufteilen.

Wieviel muss Person C für eine faire Aufteilung an A und B zahlen?

Für die Lösung nach unten Scrollen.

Person A bekommt 5 Euro und Person B bekommt 3 Euro? Das wäre ja naheliegend, denn jedes Plätzchen würde dann 1 € kosten, und wir haben welch Zufall genau 8 Euro.

Aber das ist nicht die faire Aufteilung. Das wäre „bezahlen“, wenn C in ein Geschäft geht und 8 Plätzchen kauft um Sie alleine zu Essen.

Aber hier geht es nicht um kaufen, es geht um teilen. Die faire Aufteilung ist Person A bekommt 1 Euro und Person B bekommt 7 Euro. Doch warum ist das so?

Ersichtlich wird es, wenn wir jedes Plätzchen in drei Stücke brechen und diese aufteilen. Das gibt insgesamt 24 Plätzchen-Stücke.

Nun teilen wir diese Stücke auf, dass jeder 24/3 = 8 Stücke bekommt. Wir sehen nun, dass Person A 7 Stücke an C gibt und Person B lediglich 1 Stück an C gibt.

In Summe erhält Person C also 8 Stücke (was 2 ganzen und einem 2/3 Plätzchen entspricht). Dementsprechend sollte Person C seine 8 Euro wie folgt aufteilen.

  • 7 Euro an Person A
  • 1 Euro an Person B

Solltet ihr das Rätsel korrekt gelöst haben Respekt. In jedem Fall zeigt es jedoch, dass die Welt nicht immer so einfach ist wie man auf den ersten Blick glauben mag. Wenn wir nun zum Thema Schenkungen oder Erben kommen, das ja noch viel komplexer als unser einfaches Plätzchenbeispiel ist erkannt man, dass man unbedingt einen Spezialisten (z.B. Fachanwalt für Erbrecht) zu Rate ziehen sollte um auch im echten Leben einen fairen Ausgleich zu erreichen.

Insbesondere wenn noch so komplexe Dinge wie Wohnrecht etc. im Spiel sind. Mit Beratung durch einen Fachanwalt wäre meine Familie nicht zerbrochen.

Fairness und Gerechtigkeit

Ich habe mich in den letzte beiden Jahren viel im Freundeskreis über das Thema erben ausgetauscht. Es gibt hier auch viel positives zu Berichten. Auf diesem Eintrag möchte ich mit der Zeit ein paar gute Beispiele sammeln.

Ein Positives Beispiel

Ein positives Beispiel, das mich hier besonders berührt hat war bei einem Freund, dessen Schwester finanziell deutlich schlechter gestellt war als er. Er sagt sein Eltern waren immer fair und haben jedem Kind das gleiche gegeben. Besonders herausstechend war das folgende Beispiel. Die Eltern haben ihrer Tochter ein Auto finanziert, da die Tochter es sich selbst nicht leisten konnte. Über die gesamte Finanzierungsdauer überwiesen die Eltern exakt den gleichen Betrag auch ihrem Sohn. Obwohl dieser weder das Geld brauchte noch danach gefragt hatte. Das ist nun einige Jahre her. Die Leser können sich selbst überlegen, wie es aktuell um das Zusammenleben und Miteinander in dieser Familie bestellt ist.

Das Gutachten des LRA zur Schenkung

Ende März erhielt ich das vollständige Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des LRA Landsberg. Wertermittlungsstichtag war der 03.01.2018.

Definition des Verkehrswerts (§ 194 BauGB)
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in
dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“


Sachwert (mit Berücksichtigung des Wohnrechts) 243.969 €

Abzüglich der 120T€ die ich als Ausgleichszahlung für meine Schwester geleistet habe bleiben ca. 124 T€ für K1 . Die Kosten, die ich (K1) für Gutachten, Notar und Kredit hatte sind hier natürlich nicht eingerechnet.

D.h. K2 hat den vierfachen Betrag wie K1 enthalten, was vor dem Gesetz einer Enterbung entspricht.

Selbst wenn das Haus sofort an mich fallen würde, bzw. das Wohnrecht außen vor wäre, hat K2 ungefähr doppelt soviel erhalten wie K1.

Das einzig Gute, mein Vater hat bei unserem letzten Treffen endlich, das Wort „Enterbung“ in den Mund genommen. Was für mich bedeutet, dass er jetzt zumindest meine Situation versteht.

Gespräch mit meinem Vater am 15.04.18

Am 15.04.18 war ich nach langer Zeit mal wieder bei meinem Vater. Mich beschäftigten diverse Gefühle bei der Anfahrt. „Was wussten meine Eltern, haben sie mich mit Absicht enterbt, oder waren Sie nur falsch Informiert?“

Meine Vater bekräftigte bei dem Besuch erneut, dass sein Haus mindestens 600T€ Wert sei. Dann sagte mein Vater, Dagmar (eine Bekannte meiner Eltern) hätte für ihr Haus 750 T€ bekommen (das Haus wurde auch 2017 verkauft war allerdings eine deutlich jüngeres Massivhaus mit doppelter Geschossfläche). Bei Nachfragen hörte ich allerdings heraus, dass er die 750T€ nicht von Dagmar hatte (der Betrag stimmt auch nicht).

Ich habe ihn dann nochmal gefragt, ob er es nicht komisch fand, dass K2, welches sich von einem Immobilienmakler beraten lies nicht wusste, dass man das Wohnrecht in die Schenkung einrechnen muss. Er sagte nur anders herum hätte er das Wohnrecht auch nicht eingerechnet, wobei ich das andersrum nicht verstanden habe: K2 hätte mir nie 120T€ gezahlt, zugelassen dass ich zusätzlich noch 230T€ von meinen Eltern geschenkt bekomme und wäre in ihrer Wohnung geblieben. Ich wäre auch nie auf die absurde Idee gekommen etwas derartig ungerechtes zu fordern.

Mein Vater fragte mich daraufhin, was meiner Meinung nach sein Haus Wert sei, daraufhin sagt ich „na das was im Gutachten vom Immobilienmakler von K2 drin steht.“ Dann hätte man aber trotzdem vor der Schenk an K2 zu einem Anwalt oder Notar gehen müssen und der hätte dann noch das Wohnrecht vom Marktwert des Gutachtens abgezogen. Ich bin mir auch sicher, dass der Immobilienmakler von K2 das wusste. Mein Vater entgegnete, er ist sich sicher, dass das Gutachten des Gutacherausschusses des LRA höher ausgefallen ist, als das Gutachten des Immobilienmaklers von K2.

Dann kam die Aussage von meinem Vater, ich hätte K2 einfach unterschätzt, weil es Kohle hatte ohne Ende. Ich wies ihn nochmal draufhin, dass die 120T€ von mir kamen und 230T€ von meinen Eltern.

Bei dieser Gelegenheit fragte ich, warum ich 120T€ zahlen musste – er sagte „Ich weiß nicht wie das gerechnet ist; doch die [er  meinte K2 und meine Mutter] haben den Wert vom Haus und der Wohnung zusammengezählt und durch zwei geteilt oder irgend so einen scheiß“. Das zeigte mir erneut, dass mein Vater nicht die Ursache meiner Enterbung war.

Ich fragte meinen Vater dann, ab welchem Wert ich konkret von einer Enterbung sprechen darf. Er sagt „25%, also wenn ich weniger als 150 oder 200 T€ laut Gutachterausschuss“ bekommen hätte, dann wäre es für ihn eine Enterbung.

Ich zeigte ihm das echte Gutachten des Gutachterausschusses des LRA Landsberg, dann herrschte betroffene Stille.

Das zeigt mir, mein Vater wollte mich nie enterben, er kannte schlicht nicht die Wahrheit.

Ich hoffe mein Vater kann eines Tages das Geschehene und meinen damit verbundenen Schmerz akzeptieren.

Was das mit einem macht

Ich bin das letzte Jahr durch eine emotionale Hölle gegangen. Das Ganze traf mich völlig unvorbereitet. Das Verhältnis zwischen mir und K2 war zwar schon seit längerem schwierig. Aber das Verhältnis zu meinen Eltern war immer ausgezeichnet insbesondere seit unsere Kinder auf der Welt waren. Wir waren mindestens einmal im Monat bei Oma und Opa. Meine Eltern hatten mir auch mehrfach versprochen, dass es beim Testament bzw. beim Erben gerecht zu gehen soll (zuletzt im Winter 2016).  Dann plötzlich die Mail und der Anruf im Urlaub.

Ich kam mir vor wie in einem schlechten Film. Zu jedem Argument dass ich vorbrachte kam ein Gegenargument. Einmal war das Haus der Eltern 100T€ mehr Wert als im Gutachten ein andermal war es 300T€ mehr wert. Es wurden die seltsamsten Rechnungen gemacht die ich bei bestem Willen nicht nachvollziehen konnte. Selbst das Marktwertgutachten (das ein Freund von K2 2016 anfertigte) war plötzlich nicht mehr gültig und hatte nichts mit dem Marktwert zu tun.

Egal was ich (oder der Erbrechtsspezialist Herr RA Schnarr) sagte(n) es drang nicht zu meinen Eltern durch.

Irgendwann fängt man selbst an, an sich zu zweifeln. Schlaflosigkeit, Unruhe und Frustessen waren die Folge. Ich hatte bis Ende 2017 7kg zugenommen. Die Frustrationstoleranz sinkt massiv. Irgendwann merkte ich, dass das sogar meinen Kinder spürten. Ich stellte mir immer wieder die Frage, warum haben meine Eltern das gemacht bzw. machen lassen. Wie konnte es so weit kommen? Meine Mutter verweigert mir auf diese Frage leider jegliche Antwort, dass macht das ganze noch viel schlimmer. Man kann mit dem Thema nur schwer abschließen, wenn jegliches Verständnis für das Warum fehlt.

Zum Jahreswechsel 2017 hatte meinen Vater einer Herzinfarkt mittlerweile wurde operiert und ist auf dem Weg der Besserung.

Man kann die Zeit nicht zurückdrehen, aber ich kann auch nicht akzeptieren, dass meine Geschichte einfach so im Nichts verschwindet, und niemand daraus seine Lehren ziehen kann. Deshalb habe ich mich entschieden, diesen Blog als  Ratgeber und Warnung für Eltern die vor einer ähnlichen Entscheidung stehen zu schreiben.

Mit der Zeit kann man einfach auch die Zusammenhänge selber nicht mehr richtig wiedergeben. Hier bleibt es erhalten und alle Beteiligten haben irgendwann auch selbst die Möglichkeit alles aus meiner Sicht nachzulesen.

Normalerweise werden Kinder enterbt, wenn Sie ihre Eltern massiv enttäuscht haben, bzw. wenn das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern völlig zerrüttet ist. Bei mir war es genau anders herum, dass Verhältnis zwischen mir und meinen Eltern wurde durch die „Schenkung“  an K2 völlig zerrüttet.

Am meisten fürchte ich, dass wenn meine  Eltern in 15 Jahren zurückschauen, Sie sich bestätigt fühlen, dafür dass sie mich enterbt haben, da dass Verhältnis zwischen uns ja durch die Schenkung gestört ist (Self-Fullfilling-Prophecy).

Letztlich bleibt nur der altbekannte Rat keine Schenkung, kein Testament ohne direkte Beratung bzw. ohne Notar durchzuführen. Aber das wussten WIR im Prinzip ja auch schon vorher …

Ich bin überzeugt dann hätte es keine Enterbung gegeben.

Mail von K2 (vom 22.05.17 11:45)

Hallo K1,

das Haus wurde bewertet und Mama hat gesagt, du nimmst das Haus und zahlst mir 120.000 Euro aus und, das das Geld 
sofort verfügbar ist und du mir bei Bedarf überweisen wirst...

Ich brauche eine schriftliche Bestätigung von dir mit 
folgendem Wortlaut:

Ich bestätige hiermit meiner Schwester K2 bzw. Wüstenrot, dass ich den Betrag von € 120.000 zur 
Kaufpreisfinanzierung

von € 480.000 für das Kaufobjekt Einfamilienhaus, 
XXXXX in XXXXX XXXXXXX

auf folgendes Konto

Sparkasse XXXXXXX

IBAN: XXXXX

BIC: XXXXX

meiner XXXXX rechtzeitig überweisen werde.
Anbei ein aktueller Kontoauszug.

(Unterschrift)

Ich brauche das Schreiben dringend, mit einem Kontoauszug 
wo das Geld drauf ist, weil ich die Finanzierung beantragen muss. Das du das noch notariell machen willst ist ja 
verständlich. Aber unsere Eltern haben dir das zugesagt und darauf kannst du vertrauen.

Viele Grüße
K2 

Am 22.05.2017 um 11:20 schrieb K1 <XXXX@gmx.de>:

Hallo liebe Eltern,

Ich hatte für uns im Dezember 2016 einen Termin beim Notar in LL vereinbart. Um uns bzgl. Erbe Haus und Testament zu beraten und insbesondere um den Übertrag des Hauses und die Auszahlung von K2 vorzubereiten. 

Ich habe mehrfach gesagt der Termin ist mit wichtig und wir solle. Ihn gleich machen um sobald K2 etwas gefunden hat schnell reagieren zu können. 
Was habt ihr gemacht?
Mir den Termin eine Woche vorher abgesagt und dann habt ihr mir nicht erlaubt einen neuen zu vereinbaren!!!

Ich bin jetzt in einem seit 6 Monaten geplanten Urlaub und genau das ist eingetreten wovor ich gewarnt habe: nichts ist geregelt und K2 braucht das Geld. 

Ihr macht jetzt als erstes einen gemeinsamen Termin beim Notar in LL um das Erbe bzw. Die Auszahlung von K2 zu regeln. Am besten gleich nächste Woche. 

Wir müssten auch noch euer Haus bewerten lassen. 

CU
K1

Mein Rat für Erben und Erblasser

Ich beginne mit einem Zitat aus einem sehr guten Spiegel-Artikel zum Thema erben:  „Wenn man mit Anwälten für Erbrecht und Notaren spricht, merkt man schnell, dass sie den Glauben daran verloren haben, dass das Erben je einfach werden könnte. Die meisten sagen, dass die Menschen eben so seien, wie sie sind.

    • Gierig.
    • Rachsüchtig.
  • Irrational.“

Ich glaube einen generischen Rat zum Erben ist schwer. Es hängt davon ab, ob man das Gefühl hat dass alle potenziellen Erben fair spielen oder nicht. Generell wird es ein komplexes und kompliziertes Thema wenn eine Schenkung zu Lebzeiten im Spiel ist.

In meinem Fall wurde sich auf die Beratung durch einen EBZ‐qualifizierte Immobilienmakler im Bereich Erbschaftsimmobilien berufen. Was diese Qualifizierung tatsächlich Wert ist, und ob diese Beratung überhaupt stattgefunden hat kann ich mangels persönlichem Kontakt zu dieser Person nicht sagen.

Ergänzung vom 14.01.2019: Durch den o.g. Immobilienmakler hat damals keine Beratung stattgefunden. Er erscheint mir sehr Kompetent und ist gerade dabei meiner Familie zu helfen eine Lösung zu finden.

Bei einem „normalen“ Testament gilt die Regel KISS (keep ist short and simple). Ich würde nach meiner Erfahrung 2017 etwas wie das folgende formulieren. Mein gesamter materieller Wert soll verkauft werden. Jeder Erbe soll gemäß des gesetzlichen Anspruchs ausbezahlt werden. Sollte es einige Kleinigkeiten geben die ich einem bestimmten Erben zuteilen möchte würde ich dies explizit aufführen, aber sicherstellen das jeder Erbe etwas gleichwertiges bekommt.

Explizite Regelungen bzgl. wertvollerer Güter wie z.B. K1 bekommt die Wohnung, K2 das Auto und meine Wertpapier etc. würde ich nicht machen, dass kann zu bösem Blut führen und die Familie dauerhaft schädigen. Wer weiß was das eine oder andere zum Todeszeitpunkt wert ist.

Wenn man unbedingt jemanden enterben will ist die Schenkung erste Wahl, denn in Deutschland steht allen Söhnen und Töchtern die Hälfte des gesetzlichen Erbteils als sogenannter Pflichtteil zu, ob der Erblasser will oder nicht.  Es muss schon Schlimmes vorgefallen sein, damit der Erblasser einem Blutsverwandten den Pflichtteil entziehen kann. Schlimm ist, wenn das Kind versucht hat, die Eltern umzubringen. Vernachlässigung oder eine Ohrfeige reichen nicht. Dazu gibt es überraschend viele Anbieter und Berater im Internet. Ich rate davon egal was passiert ist ab.

Aufgrund der Komplexität einer Schenkung zu Lebzeiten (mit Wohnrecht) kann es wie im in diesem Blog geschilderten Fall durch eine nicht professionell begleitete Schenkung eben auch zu einer (versehentlichen) Enterbung kommen.

Dabei ist meist noch gar nicht absehbar, welche Auswirkungen eine Schenkung im Falle einer Pflege der Eltern haben wird. Auch das sollte IMHO im Rahmen einer fairen Schenkung mitgeregelt werden. Z. B. Das Kind das die Schenkung erhält soll später auch die Pflegekosten tragen und nicht das enterbte Kind (z.B. aufgrund der Einkommensverhältnisse).

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